リースバック契約を結んだ後、「修繕費は誰が負担するのか」という点で、不安を感じる方は多いのではないでしょうか。
通常の賃貸物件と異なり、特約によって費用負担の範囲が変わるケースがあるため、契約内容の確認が欠かせません。
本記事では、借り手・貸し手それぞれの修繕費負担の原則と例外、注意すべきポイントについて解説いたします。
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リースバック後の修繕費は誰が負担するのか
リースバック後の修繕費は、基本的に賃貸借契約の一般的なルールを踏まえて決められます。
小規模な修繕や借主の過失による破損は借り手が負担し、建物本体の劣化や設備の老朽化といった、所有者責任に基づく修繕は貸し手が対応するのが原則です。
ただし、リースバック契約では、この原則を修正する特約が設けられていることがあります。
たとえば、壁紙や床材の交換費用まで、借り手が負担する条項を定める会社も存在します。
このため、契約前に修繕費用の範囲や、負担割合を詳細に確認することが不可欠です。
リースバックは長期契約になる場合が多く、数年後の修繕費負担を巡るトラブルを未然に防ぐためにも、契約時に説明を受けて書面に残すことが望まれます。
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借り手が負担する修繕費
借り手が負担する修繕費には、入居中の使用による損耗や自身の過失が原因で生じた故障が含まれます。
具体例としては、家具の移動による床の傷や誤操作による設備の破損などです。
また、リフォームや間取り変更など、原状と異なる改装をおこなった場合、退去時には原状回復費用を負担する必要があります。
リースバックでは売却後も同じ住居に住み続けるため、売却前からの劣化部分がどの範囲で、借り手負担となるのかを明確にすることが大切です。
入居時の状態を記録し、写真などで保存しておけば、修繕範囲の線引きを巡るトラブル回避に役立ちます。
さらに、原状回復のガイドラインを示す国土交通省の指針に準拠しているか確認することも、適切な費用負担を判断する目安となります。
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貸し手が負担する修繕費
貸し手が負担する修繕費は、経年劣化や自然損耗が原因で、発生する建物本体や主要設備の修繕です。
屋根の雨漏り、給排水管の老朽化、外壁のひび割れといった、構造部分の不具合がこれに該当します。
また、火災や自然災害による損壊は、所有者が加入する火災保険の補償対象となることが多く、借り手が費用を負担することは通常ありません。
ただし、借り手の過失による事故や破損は対象外となるため、借り手自身が家財保険や借家人賠償責任保険に加入しておくことが望ましいです。
さらに、共用部分の維持管理や修繕積立金も貸し手側の負担範囲に含まれるため、入居者が負担することはありません。
このように、所有者責任に基づく修繕と、借り手の使用に起因する修繕を明確に分けて理解しておくことが大切です。
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まとめ
リースバック後の修繕費は、経年劣化や構造的な不具合は、貸し手負担となるのが原則です。
一方で、借り手の過失や改装に伴う、原状回復費用は借り手が負担します。
契約時に修繕範囲や特約の有無を確認し、書面に明記しておくことで後々のトラブルを防げます。
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