長方形・正方形のようなキレイな形になっていない土地を不整形地といいます。
いびつな形をした土地は、評価額の算出も複雑になるため、評価方法を知っておくと相続時にも便利でしょう。
そこでこちらの記事で、不整形地の評価方法とはどのようになっているのか、評価額の計算方法を解説します。
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不整形地の評価方法とはどのようなもの？
不整形地とは、長方形・正方形のようなキレイな形になっていない土地です。
三角形や境界線がいびつな土地、そして相続時には台形などの少し変形した四角形も不整形と判断されます。
住宅地など新しく区画されたエリアでは、長方形・正方形の土地がきれいに並べられていますが、古くからあるエリアでは不整形な場合が多いです。
整形地に比べて使い勝手が悪く、利用価値が下がってしまうため評価額が低くなる傾向です。
場合によっては売却自体が困難なケースもあります。
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不整形地の評価額を算出する計算方法とは
不整形の土地は整形地よりも利用価値が低下してしまうため、評価額を算出するときには「不整形地補正率」を利用します。
不整形地補正率とは、同じ条件の整形地に比べて、どのぐらい形がいびつで使いにくいかによって、補正率が変化します。
補正率は0.60～1.00の間で設定され、最大で40％も評価額が減額する仕組みです。
補正率は国税庁のサイトに掲載されており、地区区分に合わせて算出します。
路線価を調べ整形地だった場合の評価額を算出、地積区分・かげ地割合を求めたら補正率を求め、補正率をかける手順で計算します。
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不整形地の4種類の評価方法とは
大きく分けて4種類です。
まずは、整形地の区に分ける方法です。
不整形の土地を正方形・長方形に分割し、各評価額の合計に補正率を掛けます。
2つめは、計算上の奥行距離を使い、評価する方法です。
計算上の奥行距離は「不整形地の面積÷間口の距離」で出せます。
間口が分かれば、どのような形の土地にも活用できる、汎用性が高い方法です。
3つめは、もし対象の土地が整形地だったらどのぐらいになるのかを想定した近似整形地を使用する方法です。
でこぼこになっている部分をひっこめて、整形地になるようにイメージしたらどのぐらいになるのかで評価します。
4つめは差し引き計算をする方法です。
ほかの方法と比べると難易度が高く、専門性が高い方法となります。
近似整形地を作成して、隣接する土地と合わせ、1つの近似整形地として評価した後、そこから隣接部を差し引く方法です。
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まとめ
整形地に比べると評価が低くなってしまいがちな不整形地ですが、評価方法によって評価額が異なります。
土地の形によって補正率にも違いが出てくるため、専門的な知識や判断が必要です。
自分では判断できない部分も多いため、豊富な知識をもった専門家へ相談しましょう。
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